Проекта: Бизнес-центр «Европа» аэропорта Варны
1. Описание проекта
• Место — муниципалитет Аксаково, Варна района, граничит на входе аэропорта Варны и только 7,5 км. от административного центра города Варна. Бизнес-центр «Европа» расположен в непосредственной близости от основной артерии дорог города Варна — шоссе Хемус (София — Варна). (Приложение 2)
• Инфраструктура комплекса — инвестиции включают в себя собственные подстанции электрической мощности — 2,0 МВт, локальным для комплекса — канализации — 2,9 км, водопровод 676 м, местные дороги и стоянки поверхности, ландшафтное освещение и водоснабжение и парк среда договоренности.
Транспорт план — местный транспорт предусмотренного комплекса с маршрута — «Административный центр города — Бизнес-центр« Европа »
Весь комплекс будет иметь 765 подземных автостоянок и 180 на внешней парковки землю
Важным фактором является получение конечного продукта строительства с высоким качеством (класс А) и более дружественный характер эксплуатации (тепло-энергетической эффективности, использования солнечной и геотермальной энергии).
1.1. Описание участков в проекте
Административное здание ( готов )+ цена земли: 8 000 000 EUR без НДС
Характерные данные
• Земельный участок — 989 кв.м. / Идеальных частей /
• Основные конструкции — 450 кв.м.
• Общая площадь застройки — 3 452 квадратных метров общей
• Полы — 1 подземного этажа и 7 этажей над землей
Конструкции и системы здания — сплошная железобетонная конструкция, кирпичные стены — WINERBERGER, вентилируемый фасад системы с HPL-и теплоизоляции с высоким энергосберегающим фактором структурной фасадного остекления — типа «приостановить фасад» с тройным остеклением (с Ка-стекло) и НАЖМИТЕ системы открывания окон, внутренние полы — натуральный гранит, гранит и ковер, электрических систем — сильноточных и слаботочных — Schneider Electric, кондиционирование воздуха установки — MITSUBISCHI и Дейкина, телефоны и основные системы телефона — SIMENS.
Внутреннее устройство
• Подземный этаж — 437 кв.м. — Подземный уровень с 14 парковочных мест
• надземных этажей — 1-й этаж: отделение банка — 189,14 кв.м., 3 магазина — 211,57 кв.м. и лобби — информационная стойка, 55 офисов расположены со 2 по 6-й этаж, 7-м этаже — скай-бар — 140,60 кв.м. и 4 отделения. Офисных помещений в здании общей жилая площадь в 2474,00 кв.м.
• внешний над землей парковки для гостей
4-звездочный отель
Характерные данные
• Земельный участок — 2337 кв.м. / Идеальных частей /
• Основные конструкции — 780 кв.м.
• Общая площадь строительства — 8 100 квадратных метров общей
• Полы — 3 подземных этажа и 7 этажей над землей
Внутреннее устройство
• Подземные этажи — 1 этаж — бассейн и фитнес-комплекс с джакузи и сауной, холодильник номера и складских помещений, химчистка и прачечная, гостевой паркинг автомобилей, 2 и 3 подземных этажа — автостоянка для гостей отеля с контролем доступа.
• Полы над землей, 1-м этаже — рецепция, лобби-бар, 2 комнаты доске, настроить опции должны быть объединены в одну общую комнату семинарии, салон красоты, магазин ликера и 2 номера для инвалидов; на 2, 3, 4, 5 и 6-ом этаже расположены 111 стандартных номеров, 15 номеров — бизнес-класса и 6 апартаментов, 7-м этаже — панорамный: ресторан — с емкостью 180 мест, бар Royal.
• Внешняя за много наземная парковка предоставляется для гостей
• Оборудование
В инвестиционном предоставляется бизнес-отель будет завершен с необходимым для эксплуатации функционального оборудования (с подписанными соглашениями о гарантиях и подписки обслуживания) и высокий класс энергосбережения.
• Предоставление
В инвестиционном включена полная меблировка Бизнес-отель, с готовностью к приему гостей, мебель из эко-материалов — ткани, ковры MDF — самолеты.
Выставка коммерческого и Конференц-центр или розничной торговли и торговых центров
Характерные данные — выставка, коммерческий и Конференц-центр (вариант 1)
• Земельный участок — 6808 кв.м.
• Основные конструкции — 4 085 кв.м.
• Общая площадь строительства — 30 920 квадратных метров составит
• Полы — 3 подземных этажа и 5 этажей над землей
Внутреннее устройство
• подземных этажей общей площадью 16 520 кв.м.: 1-й подземный этаж — складские и технические помещения, 2 и 3 подземных этажа — гостевые автостоянки выставочного, торгового и конференц-центр с контролем доступа.
• Полы над землей общей площадью 14 400 кв.м.: 1 этаж — информационная стойка, выставочный зал вместимостью 144 секторов выставки и с площадью в 3638 кв.м., 2 презентации залов общей площадью 42 кв.м ., кафе «Аква» с детской игровой площадкой (угловой) с площадью 520 кв.м., 2, 3 и 4-й этаж — 58 магазинов и 20 офисов общей площадью 8178 кв.м., 4 этаж — конференц-зал Жилая площадь 912 кв.м., помещение семинарии с площадью 210 кв.м., 5-м этаже — панорамный ресторан с вместимостью 250 мест и коктейль-бар площадью 380 кв.м.
• Оборудование
В инвестиционном предусмотрена выставка и конференция центра должно быть завершено с необходимыми для эксплуатации функционального оборудования (с подписанными соглашениями о гарантиях и подписки обслуживания) и высокий класс энергосбережения.
Характерные данные — Розничная торговля и торговый центр (вариант 2)
• Земельный участок площадью 6808 кв.м.
• Пять-этажное здание твердые + 2 подземных этажа, в том числе:
Подземные уровни
- Второй подземный этаж площадью 6800 кв.м.: подземный паркинг на 140 автомобилей
- Первый подземный этаж: технические помещения и 4 подземных складов общей площадью 500 квадратных метров каждый
Наземные уровней
- I-й и II-й уровень — торговых площадей: 4 магазина площадью 1700 кв.м. каждый, расположенные на двух уровнях, из которых I-го уровня, площадью 900 кв.м и II-го уровня с площадью 800 кв.м. 4 подземных складов, расположенных на первом подземном этаже (упомянутые — выше), площадью 500 кв.м. каждая, прилегающей к каждому магазину (по одному на каждый магазин).
- III-го уровня — 11 магазинов общей площадью 340 кв.м. каждый
- IV-го уровня — 27 магазинов общей площадью 140 кв.м. каждый
- На последнем уровне (пентхаус) расположены закуски и продовольствия области (открытое пространство) с общей площадью 800 кв.м., детский уголок и 2 офиса площадью 100 кв.м. каждый
- Вне надземных парковочных мест для посетителей розничных и торговых центров
Walkway с эскалаторами между I-й и II-й уровень торговых площадей и связь с лифтами (для поставки в магазины) между складами и торговых площадей.
Внутри здания с центральным атриумом с открытой площадью 480 квадратных метров с первого этажа до крыши здания. Над атриумом расположен просвет (Oberlicht) с целью для освещения здания с прямыми солнечными лучами. В атриуме расположены 4 панорамных лифта для клиентов розничного и торговый центр, 4 эскалатора служит весь центр.
Общая площадь над уровнем земли — 17 220 кв.м.
Общая площадь подземных уровней — 11 880 кв.м.
Объем общей площади здания (над землей уровней + подземных уровня) — 29 100 м2
5. Цель инвестиционного проекта
Строительство современного комплекса бизнес, предоставляя возможность для удобного и хорошо организованного жилья в современных, высокотехнологичных бизнес-среды
Профессиональное управление бизнес-комплекс с целью быстрого возврата инвестиций и реализации прибыли
Реализация прогрессивных финансовых схем при финансовой ориентации возврат на инвестиции
• Строительство бизнес-центра «Европа»
• Аренда офисов
• Использование бизнес-отель
• Организация выставок
• Использование сопутствующих мероприятий — мойка, местные транспортное сообщение с центром города Варна, химчистка, фитнес-центр, детский сад, прокат автомобилей, адвоката и нотариуса, салон красоты, аптека, рестораны и т.д.
Планируемое использование геотермальных источников включает в себя: бурение и воды ловля на 1200 — 1500 м. Глубина для извлечения воды с температурой около + 40 ° С с целью использовать его для отопления и бытового назначения в комплексе.
Возобновляемые источники энергии — фотоэлектрических: дизайн задача Бизнес-отель и выставочный и конференц-центр включает в себя монтаж фотоэлектрических систем и сооружений, расположенных на южном фасадах и крышах зданий.
Для установки фотоэлектрических систем обеспечивается площадью 6105 квадратных метров, на которой в зависимости от типа фотоэлектрических панелей и систем (поликристалл, тонко — фильма, Кейт и т.д. ..) могут быть извлечены электроэнергии 1,3 — 1,5 МВт.
Полностью южным комплекса и большого свободного пространства позволяет полностью солнечными лучами южного фасадов и крыш зданий. По данным специализированных институтов и сделал солнечный энергетический аудит — Варна падает в зону А.
Делая фотоэлектрической установки мощностью 1,5 МВт производятся 1754584 кВтч в год. С учетом цены покупки электроэнергии, получаемой из возобновляемых источников энергии (€ 0,3681 / кВтч) установки мощностью 1,5 МВт может иметь дополнительный доход в размере € 645 862 в год.
В инвестиционном осуществляется местное для комплексной очистки сточных вод, где биологически очищенная вода будет использоваться снова для полива парковых зон и мытье асфальта области.
Вывод: при условии объектов инфраструктуры, необходимой электроэнергии, высокотехнологичных теплоизоляционных систем, автономных систем водоснабжения, с наблюдается высокий уровень тепловой эффективности, можно сделать комплекс «Пассивный».
6. Инвестиционный мотивы
После того, как реализовано несколько месяцев исследований, реализованных запросы, личные встречи и беседы с арендаторами офисных площадей в городе Варна (подробные маркетинговые исследования) формируются по следующим причинам:
Вам нужно будет построен инновационный и современный бизнес комплекс, из-за отсутствия такого и повышенный интерес со стороны деловых кругов к компактной, хорошо организованной, высокотехнологичный и современный бизнес-среде (рыночной ниши);
Отсутствие отель вблизи аэропорта Варны и в регионе;
Потребность в современных и функциональных выставочных и конференц-центра или торгового центра;
Лучшие места:
• Вход в аэропорт Варны и Хемус шоссе (шоссе София — Варна);
• Рядом с нового порта, контейнерный и Ro-Ro терминал и одним из самых крупных промышленных зон — Девня;
• Строительство в непосредственной близости от второго моста через озеро Варна;
Уже проверенных практикой в крупных европейских городов для развития «бизнеса города» экспортировала из центральной части города;
При условии строительства возле районного «Duty Free Zone», логистические центры и новый автовокзал;
Город Варна находится морская столица Болгарии и второй по значимости торговым центром после Софии. Поблизости находятся следующие 4 курорты: Камчия, Св. Константин и Елена, Золотые Пески и Албена, Варна, что делает крупнейшим туристическим центром страны;
Преимущество Варны по сравнению со столицей София является то, что Варна имеет развитый туризм и гавани.
7. Готовность к реализации проекта
• Право собственности на землю
• Изготовлен офисное здание со следующей характеристикой:
- Уникальные верхним расположением и отличной дорожной инфраструктуры в регионе, где офисное здание расположено. Здание расположено на въезде в аэропорт Варны и только 7,5 км. от административного центра города. Его непосредственной близости от основных артерий дороге, легкий доступ к городскому транспорту обеспечит и предоставит Вам прекрасную возможность для достижения ваших нужного места назначения быстро и легко.
- Современный и привлекательный архитектуры.
- Строительство — железобетон, горизонтальные массивная пластины с концентрированным по борьбе с землетрясением органов.
- Фасад — HPL и связь; структурные глазированные триплекс внешнего стекла и внутренней KA-стекло поддержанию из УФ-лучи — бельгийский сертификат на пригодность к эксплуатации в конце аэропортов.
- Тип внутренних стен позволяет реструктуризацию офисных площадей.
- Структурные кабели 5 E класса, который позволяет подключать для каждой рабочей место в офисе с высоким напряжением, слабый электрический ток и UPS питания.
Высокие напряжения питания имеет Шнайдер элементов.
- Уровень энергии энергоэффективность здания класса «А».
- Кабельных телевидения и интернета.
- Волоконно-оптическая связь здания с национальной сети позволит обеспечить высокоскоростной доступ в Интернет и отличный согласованности связи.
- Компьютерные сети связи между рабочими местами.
- Телефонные линии с прямым подключением к информационной стойке на первом этаже и будущее прямого подключения к будущему сайтов БИЗНЕС-ЦЕНТР ЕВРОПЫ.
- Пожарная сигнализация с обычной пожарной предосторожности оборудование — пожар пробки, шланги, порошкообразных и воды огнетушителей.
- Кондиционер установки / местные кондиционеры для всех офисов / MITSUBISHI-инвертора.
- Персональный контроль доступа (ID карты контроля доступа), с помощью магнита идентификационных карт, которые позволяют контроль уровня доступа для каждого сотрудника и гостя из здания, а также доклад часов и уровней пребывания в здании.
- 24 человеко-часов охранников и видеонаблюдение на всех уровнях здания и принадлежащее области.
- Безопасность парковка для посетителей и сотрудников Управления строительства.
- Частично построена инфраструктура, реализуются городского планирования для гостиничного бизнеса и офисное здание
• Предстоящие мероприятия:
- Архитектурное проектирование гостиницы и выставочного центра
- Городское планирование выставочного центра
- Архитектурное проектирование и строительство остальной части инфраструктуры
- Строительство бизнес-отель
- Строительство выставочных и конференц-центр
- Оборудование, мебель и ввод в эксплуатацию гостиничного бизнеса и выставки и конференц-центр (Приложение 4)
II. Анализ среды
1. Описание окружающей среды и тенденции развития:
Варна расположена на берегу Варненского залива и является самым крупным городом на болгарском побережье Черного моря.
Географическое положение муниципалитета Варны является необходимым условием для развития его инфраструктуры, экономического и демографического потенциала. Геостратегическое положение муниципалитета и наличие значительных природных факторов, является Черное море, имеют большое значение для экономического и социального развития региона.
Наиболее развитых кластеров в Варне те, на море и туристической индустрии. Существует верфи, Институт корабля, гидро-и аэродинамики, Одесос AD Dockyard (который является крупнейшим и наиболее оснащенных судоремонтный завод в Болгарии), а также морской навигации Болгарии в регионе.
Паромной линии Варна — Ильичевск был создан и работает на протяжении многих лет. Запуск новой паромной линии с Грузией в стадии подготовки.
Уникальное расположение города Варна делает коммерческий коридор и центром соединения Западной Европы и Азии. Эти факторы приводят к быстрым демографическим ростом города, и примером этого является то, что за последние 5 лет население города выросло с 320 000 до более чем 550 000 по неофициальным данным, население достигает 1 000 000 человек в течение лета.
Тенденция к миграции из малых городов в Варну привела к плотной застройки города и отсутствием свободных площадей для застройки жилых, деловых и промышленных районов в центральной части города, и наличие тяжелой дорожной инфраструктуры и транспорта, а также В результате возникла необходимость для исполнения нового генерального плана городского развития, который предусматривает расширение города на западе и юге, а также бесперебойную работу инфраструктуры города.
Новый генеральный план развития городов Варна предусматривает развитие в следующем:
- Три больших автобусных станций крупнейшими из которых будет расположен возле аэропорта Варны.
- Разработка второго моста через Варненского озера, которые помогут связь между южной и западной части города Варна.
- Принимая транзитного транспорта из центра, а также порт и товаров железнодорожным транспортом в районе озера
Все, что приведет к созданию крупнейшей транспортной развязки в городе в районе аэропорта Варны.
2. Принципы реализации
• Современный и функциональный архитектурный дизайн
• Использование в строительстве высококачественных энергосберегающих и экологически чистых строительных материалов и систем
• создание совершенно новой инфраструктуры
• Сидя на автомойку, электричество полномочий и парковки для сотрудников и гостей комплекса полностью в подземных этажах. Цель состоит в местности должны быть сохранены и отдельно для зеленых насаждений парка.
• использование геотермальной и солнечной энергии
• Обеспечение превосходной организации и управления комплексом после его ввода в эксплуатацию.
3. Конкурентоспособность и основных факторов, определяющих своевременность инвестиций
• Низкая стоимость строительных работ
• Стабильная финансовая среда — валютного совета
• Ввод в период выхода из кризиса
• Предстоящие восходящей линии цена аренды
• Стабилизация политической ситуации в стране и возвращения доверия к рынку
• Предстоящие приема Болгарии в Шенгенскую зону и введение единой валюты — евро, совпадающий как период с вводом в эксплуатацию всего бизнес-центра
4. Потенциал рынка и приоритетов бизнеса
• Конкурентоспособные цены на услуги в бизнес-центре (Приложение 5)
- Сегмент арендаторов офисных помещений компании, чей бизнес не связан с прямым присутствием в центральной части города, которые осознали необходимость более высокого качества, более организованными и более мирные бизнес-среде, лишенной проблем на территории города — парковка , шум, постоянно препятствует трафика, постоянной ремонт и другие.
- Арендаторы офисных помещений, кто хочет современный способ для управления их бизнесом
- Компании, чьи головные офисы находятся за пределами города Варна и / или страны, а они занимают в городе или в регионе несколько торговых площадей, складов, заводов, отелей и других.
- Предприятия — прямо или косвенно участвует в их деятельности: Аэропорт Варны, недалеко от промышленных зон и логистических центров, Аксаково муниципалитета, будущий порт и другие.
- Компании недовольны условиями, предложенными в других деловых комплексов и зданий
- С предоставлением большого количества и разнообразия услуг и удобств, с гибкой ценовой политики и в соответствии с необходимостью и пожелания будущих арендаторов в комплексе, Бизнес-центр «Европа» планирует занять лидирующие конкурентные позиции в регионе.
• аренды офисных помещений определяется:
Стремление к концентрации бизнеса, офисных, торгово-, судоходства области на въезде в Варну и разделения региона, как «бизнес-сфере» типа;
предстоящее принятие законодательства, чтобы запретить использование офисы в жилых домах заставит большую часть офисов для удовлетворения их внимание на переезд в административных и офисных зданий;
ухудшение транспортной ситуации и отсутствия парковки в центральной части города будет направлять и перенаправлять поток арендаторов офиса в бизнес-комплексе, обеспечивая удобства, такие как: торговые точки — магазины, рестораны, кафе, книжный магазин, аптека , медицинский кабинет, отделение банка, нотариальная контора, конференц-залы, детский сад, детская площадка для анимации, прокат автомобилей, химчистка, автомойка, местный транспорт и другие.
• Арендаторы помещений для вспомогательных и сопутствующих мероприятий — торговые точки, магазины, рестораны, кафе, книжный магазин, аптека, медицинский кабинет, отделение банка, нотариальная контора, детский сад, автомойку
• Работа выставки, торговые и конференц-центр
Потенциальные клиенты являются участниками традиционного организованы выставки в неспециализированных номера в Варне
На территории Варны нет встроенных специализированных зданий и сооружений для проведения выставок
• Работа в отеле
В концепции предусмотрено потенциальные гости отеля, что:
- Участники и гости выставки организованной
- Бизнес-партнеров и гостей компании, работающие в комплексе
- Размещение экипажей авиакомпании, партнеров аэропорта Варны
- Пассажиры аэропорта Варны с задержкой рейсов
- Бизнес и торговых представителей, прибывающих в Варне для организации встреч, заседаний совета руководителей, общие собрания, семинары и т.п..
- Гости из соседнего комплекса бизнес-логистических центров, гости Аксаково муниципалитета и другие.
III. SWOT-анализ
Сильные стороны Слабые стороны
• Бизнес-центр «Европа» строит в Варне, второй по величине и важности торговый город, морской столицы Болгарии и морской туристический центр • Отсутствие детальных структурных и инфраструктурных планов по региону
• В инвестиционном проекте представлена инновационная выставка, конференция и бизнес-комплекса и розничной торговли и торговых центров, предлагающих новые организационно-функциональный стиль • Консервативная настроенным и жесткий принятия инновационных проектов местных хозяйствующих субъектов
• часть предполагаемых финансовых ресурсов, уже вложенных в участок и первый из трех запланированных конструкций в бизнес-центре уже построены • Расстояние от центра Варны -7,5 километра
• Стратегическое расположение — у входа в международный аэропорт Варны, второго по значимости в стране • Неразвитость коммерческой области
• комплекс сталкивается с транспортной развязки — часть шоссе Хемус, расположенный на самом подходе к Варне от Софии. Дорога является основным международным дорог категории Е — 70. • Нерешенные электрических и инфраструктуры водоснабжения и канализации
• Расположенная на границе между двумя муниципалитетами, которые установлены в их общих структурных планов развития региона в отношении развития новых деловых комплексов
• Первый пункт прибытия самолетом путешественников курортов «Св. Константин и Елена, Золотые Пески и Албена
• Инвестиционный проект вне конкуренции и его эксплуатации будут разработаны во время вверх экономических условиях, после уменьшения последствий кризиса
• Своевременность — подходящий момент для реализации бизнес-планов для отбора более квалифицированных и опытных работников и улучшение условий на поставку материалов и оборудования
• Строительство, оборудование и мебель из отдельных объектов осуществляется с высокотехнологичным, энергосберегающим и экологически чистых материалов
• В комплексе введены солнечных и геотермальных источников, а также собственный источник воды
• Строительство новых электрических и инфраструктуры водоснабжения и канализации с применением современных материалов и технологий для обеспечения долгой и безупречной период эксплуатации
• Обеспечение достаточно парковочных мест для автомобилей и автомойки
• Комплекс будет иметь отдельные помещения для обеспечения безопасности, медицинский центр и аптека с постоянной 24 часа охранник
• Регулярный общественный транспорт
• В районе аэропорта Варны не построено еще 4-звездочный отель бизнес-выставочный и торговый центр отсутствует, а также.
• сложные конструкции, строит и управляет командой с доказанными изображения и высокими профессиональными качествами.
Возможности Угрозы
• разработка целого комплекса бизнес — конференция и выставка туризма, проведение корпоративных и образовательных мероприятий в соответствующей бизнес-среды • Медленно стихают последствия экономического и финансового кризиса.
• Интерес инвесторов для развития логистических центров и беспошлинных складах в соседней собственности • Медленно, реализация потребности в новых бизнес-подход к экономическому развитию через право административной располагающий
• 85% офисов в Варне расположены в жилых и административных зданий старше, которые не приспособлены для современных тенденций в области делового администрирования. Хотя и медленно, законодательства, окружающей среды делового и личного осознания подтолкнет хозяйствующие субъекты, населяющие аналогичных бюро выбрать, чтобы направить свой бизнес в современной, удобной и непринужденной обстановке, которая предоставляет бизнес-комплексов, таких как бизнес-центр «Европа»
• Корпоративные консолидации и изменения в бизнес-культуре, как следствие экономического и финансового кризиса
• недавно принятой Генеральной структурных планов муниципалитетов Варна и Аксаково дать зеленый свет для реализации инвестиционных планов в регионе
• удобства прибывающих и вылетающих самолетом туристов на курорты «Св. Константин и Елена, Золотые Пески и Албена
• Новые планы по расширению и модернизации аэропорта Варны
2. Проект РАСХОДЫ
1. Общая стоимость проекта — 34729084 евро (без НДС)
• Офисное здание + земля — 5020833 евро (без НДС)
• Бизнес-отель — 5889581 евро (без НДС)
• Земля 2337 кв.м. — 876 375 евро (без НДС)
• выставки и конференц-центр — 20385295 евро (без НДС)
• Земля 6808 кв.м. — 2557000 евро (без НДС)
2. Инвестиционные ресурсы
• совместного инвестирования (СП)
• Кредитный
• Покупка части или всего проекта
3. Залог для:
• совместного инвестирования (СП) — долевое участие в новом совместном предприятии, которое будет владеть землей и проектом
• Кредит — земля, построены офисные здания и бизнес-план
• Покупка часть или весь проект — офисное здание, офисное здание со всем проектом и земли или части проекта
